Mogu postojati različiti razlozi zašto želite podijeliti nekretninu: bilo zbog planiranja dvojne kuće, parcelacije, davanja građevinskog zemljišta za odraslu djecu ili zato što je nekretnina jednostavno prevelika i zahtijeva previše održavanje. Podjela se može izvršiti sa ili bez mjerenja. Vodič pokazuje što sve treba uzeti u obzir prilikom podjele imovine.
Odobrenje
U gotovo svim saveznim državama nije potrebno odobrenje općine za podjelu imovine. Iznimke su Donja Saska i Sjeverna Rajna-Vestfalija ako se radi o izgrađenom posjedu ili građevinskoj dozvoli za njega. Bilo sa ili bez potrebne diobne dozvole, uvijek se moraju pridržavati propisanih građevinskih propisa. To se, primjerice, odnosi na poštivanje minimalnih udaljenosti i razvojnih planova. Tijelo za izgradnju i/ili nekretnine nadležne općine u kojoj se nekretnina nalazi daje detaljne informacije.
Vrste odjeljenja
Pravi se razlika između sljedeća dva tipa podjele:
Idealna podjela
Idealna dioba odvija se bez mjerenja imovine. To ne znači da se mjerenje ne provodi. Jednostavno radi bez određivanja granica i postavljanja/označavanja granica. Propis o diobi bez izmjere provodi notar. O idealnoj parcelaciji vrši se upis u zemljišne knjige. Ova vrsta diobe uglavnom se provodi radi uštede i kada stranke ne žele nekoliko kvadrata više ili manje.
Zahtjevi za idealnu podjelu
Ispunjavanje barem jednog od sljedećih uvjeta je obavezno kako bi se moglo dijeliti bez mjerenja:
- Granica se povlači "kamen na kamen", na primjer u dvojnoj kući
- Jednaki udjeli u imovini, kao što se može dogoditi npr. prilikom razvrgnuća nasljedničke zajednice
- Izmjera diobe je provedena u prošlosti i pohranjena je u zemljišnoknjižnom uredu, a da nije došlo do promjene vlasništva nekretnine
Prava podjela
U slučaju stvarne podjele, mjerenje mora provesti priznati i javno imenovani geodet. To na zahtjev osigurava nadležno geodetsko tijelo ili se može naručiti samostalno. Granice posjeda su označene za sva podpodručja. Po želji se mogu postaviti granični znakovi. Rezultati mjerenja i granične točke dostavljaju se kao dokaz zemljišnoknjižnom uredu i tamo pohranjuju. Izrađuju se novi zemljišnoknjižni listovi za sve izmjerene dijelove kod pripadajućih (novih) vlasnika nekretnine. Stari zemljišnoknjižni uložak za nepodijeljenu nekretninu "prebrisan" je novim podacima o premjeru i međi.
Troškovi
Cijena diobe parcele bez ili s premjerom ovisi o veličini nekretnine koja se dijeli i vrijednosti zemljišta. Ako imanje koje se dijeli ima 850 četvornih metara, a standardna vrijednost zemljišta je 23 eura po četvornom metru, trošak diobne izmjere u prosjeku je 900 eura veći nego kod tzv. sondiranja bez diobene izmjere. Porez na promet i pristojbe za zemljišne knjige poskupljuju zbog viših kalkulacija troškova. U ovom primjeru, izračun troškova od nešto više od 2700 eura uspoređuje se s nešto više od 1300 eura bez mjerenja podjele. Cijene mogu varirati ovisno o općini.
Vlasnik nekretnine obično je odgovoran za pokrivanje troškova diobe. Mogući su privatni dogovori o podjeli troškova ili preuzimanju ukupnih troškova s (novim) vlasnikom nekretnine koja se dijeli.
Prijava ako je potrebno odobrenje
Ako se nekretnina koja podliježe zahtjevu za dozvolom dijeli, potreban je pismeni, neformalni zahtjev nadležnim gradskim vlastima. Zahtjev mora podnijeti vlasnik nekretnine ili kupac. U pravilu, javni geodeti i javni bilježnici također mogu podnijeti zahtjev u ime vlasnika ili kupca nekretnine. Potrebna je zakonski obvezujuća punomoć za treće osobe za podnošenje prijave.
Sadržaj prijave
Odjeljak 13 Pravilnika o predlošku građenja uređuje sadržaj prijave i potrebne dokumente. Ovo uključuje
- Ime i adresa podnositelja zahtjeva ili vlasnika imovine koja se dijeli
- Ulica i kućni broj nekretnine
- Ime nekretnine
- ZK list
- Katastar nekretnina s brojem četvrti, zemljišta i čestice
- Mapa posjeda u tri primjerka s trenutnim granicama posjeda, posjedom koji se dijeli i budućim granicama
- Informacije o postojećim projektima, tržišnoj vrijednosti nekretnine koja se dijeli i svrsi podjele
Savjet:
Osigurajte da su sve informacije točne i potpune i da su dostavljeni svi potrebni dokumenti/dokumenti. Prosječno vrijeme obrade je tri tjedna. Ako su dostavljeni netočni ili nepotpuni podaci/dokumenti, vrijeme obrade će se na odgovarajući način produljiti.
Odbijena dozvola za podjelu
Ako građevinska uprava odbije podjelu imovine, sljedeći korak je odlazak na sud ako se odbijanje ne može prihvatiti.
Odobrena podjela imovine
Ako je parcelu odobrilo građevinsko tijelo, mjerenje se mora provesti. Prije nego što se rezultati mjerenja predaju zemljišnoknjižnom uredu s diobnom dozvolom, preporučljivo je unaprijed dogovoriti daljnje dogovore.
Služnost
Ne zaboravite prava pojedinačnih vlasnika, koja moraju biti dodijeljena prema odjeljku 1018 Građanskog zakonika, kao što su prava puta ili prolaza. Ujedno se može odrediti i odricanje od prava. To uključuje opterećenje susjedove imovine. Time se regulira npr. (zajedničko) korištenje, kao što je polaganje vodovoda ili skladištenje stvari na susjednoj nekretnini.
Savjet:
Svi ugovori poput služnosti i odricanja od prava općenito moraju biti zabilježeni u pisanom obliku i trebali bi biti dio svakog ugovora o podjeli/kupoprodaji. Na taj način se mogu izbjeći kasniji sporovi.
Pravo puta i prolaza
Bitna služnost je pravo puta i prolaza. Pogotovo ako se pregrađena nekretnina nalazi u drugom redu i nema izravan pristup pješice ili vozila. Prilikom diobe nekretnine treba regulirati koji se put/pristup odobrava. Naknada za korištenje i/ili sudjelovanje u troškovima održavanja staza/pristupnih putova ima smisla.
Troškovi prava puta i prolaza
Iznos troškova prava puta i prolaza treba odrediti na temelju intenziteta korištenja. Ovdje se u izračun može uključiti privatna ili komercijalna uporaba. Ako se strane ne dogovore, troškove može odrediti vještak.
Zemljišnoknjižni upis
Ako je pravo puta i/ili pravo prolaza dodijeljeno preko susjedne nekretnine, to mora biti upisano u zemljišnoknjižni list nekretnine koja je teret. Za upis u zemljišnu knjigu preduvjet je suglasnost vlasnika. Ako su prava puta i prolaza dostupna zemljišnoknjižnom uredu kada se izrađuju novi zemljišnoknjižni listovi, administrativni napor je manji i troškovi su općenito manji od naknadnih upisa.
Savjet:
Površina za staze i prolaze ne smije biti previše izdašna, jer to može dovesti do smanjenja vrijednosti ako se nekretnina prodaje s registriranom služnošću. Promjena vlasništva nema za posljedicu prestanak prava puta ili prava prolaza.
Tražite pomoć
Autoritetni njemački, pravni propisi, posebni i/ili izvanredni propisi i bezbrojni paragrafi ne olakšavaju normalnim građanima snalaženje. Nenamjerna pogreška mogla bi biti dovoljna da projekt ne bude odobren ili da se pojave pravne poteškoće s novim vlasnicima nekretnine. Preporučljivo je potražiti pomoć geodeta ili odvjetnika/bilježnika koji se bavi nekretninskim i građevinskim pravom. U mnogim slučajevima stručna podrška može uštedjeti novac, vrijeme i živce.
