Graditelji su često ograničeni u realizaciji svog doma iz snova građevinskim propisima za zemljište, što zauzvrat može biti na štetu prodavača građevinskog zemljišta. Poštivanje zakonski propisanih minimalnih udaljenosti od susjednih nekretnina ili poštivanje najveće građevinske površine ovisno o površini nekretnine samo su dva moguća primjera problema. Pod određenim uvjetima, rješenje može biti ujedinjeno opterećenje susjednih nekretnina.
Udruženo opterećenje zgrade – definicija
Kao što izraz sugerira, to je primarno vrsta unije dva ili više svojstava. Da bi oni bili “ujedinjeni”, moraju biti susjedne nekretnine. Teret spajanja građenja uključuje tretiranje dvije ili više susjednih nekretnina kao jedne nekretnine u zakonu o građenju. Zajednički teret građenja općenito zahtijeva razloge iz zakona o gradnji.
S teretom izgradnje ujedinjenja, na primjer, eliminiraju se granice posjeda između uključenih susjednih posjeda. Opterećenje zajedničke zgrade uvijek uključuje barem jedno takozvano "poslužno svojstvo". Ovaj ili vlasnik nekretnine ima javnopravnu obvezu prema nadležnim građevinskim vlastima da razmakne granicu svog posjeda sa susjednim posjedom. To znači da susjedna nekretnina postaje takozvani “dominantni” dio i susjedna granica se ne mora uzeti u obzir u pravnim pitanjima građenja.
Vlasnički odnosi u slučaju opterećenja objedinjene zgrade
Vlasnička struktura pojedinačnih nekretnina nije pod utjecajem tereta izgradnje udruge. To znači da svaki vlasnik nekretnine koji sudjeluje zadržava svoja prava vlasništva nad svojom nekretninom u onoj mjeri u kojoj je bila/je upisana u zemljišne knjige prije naplate društvene građevine. Teret zgrade udruge nije upisan u zemljišne knjige. Također neće biti promjena u području poreza.
Korištenje opterećenja izgradnje asocijacija
Primjer 1
Gospodin Meier na svom imanju posjeduje kuću za dvije obitelji u kojoj su stanovi smješteni jedan do drugog i svaki ima svoj ulaz. Sada se prodaje jedna strana uključujući i imovinu sa strane. Podjela imovine to čini teoretski mogućim. Ali budući da kuća nije u sredini posjeda, njezin bi dio posjeda bio znatno manji.
Zakon o gradnji kaže da je izgrađena površina njegove polovice kuće prevelika za veličinu preostale nekretnine. Podjela imovine stoga u ovom slučaju ne bi bila moguća. Međutim, ako se zahtjev za objedinjavanje građevinskog tereta podnese i odobri u isto vrijeme kad se nekretnina podijeli, nekretnina se i nakon podjele nastavlja smatrati jednom za građevinske propise. Kao vlasnik nekretnine, kupac kuće redovito dobiva zemljišnoknjižni uložak.
Primjer 2
Sin gospođe Schmidt može jeftino kupiti imanje u susjedstvu svoje majke. Kako bi mogao ostvariti svoj plan kuće iz snova, morao bi graditi u blizini imanja svoje majke. Tome nema primjedbi, ali ima graditeljska uprava, jer je kao graditelj zakonski dužan održavati minimalnu udaljenost od granica posjeda susjednih nekretnina. Ovdje njegova majka sada može graditelju dati obvezu primjene zajedničkog tereta zgrade. Na taj način majka razbija granicu između dva posjeda i sin o tome više ne mora voditi računa pri gradnji.
Primjer 3
Dva bračna para koji su prijatelji kupili su dva komada zemlje jedno iza drugog na kojima bi htjeli graditi. Ne postoji pristup sa ulice za izgradnju do stražnjeg posjeda. To znači da kabeli mogu doći do stražnjeg objekta samo preko prednjeg objekta. Tu bi se par mogao dogovoriti o tzv. služnosti, koja pravno i trajno uvjetuje strukturno preseljenje prve nekretnine. Kako bi uštedjeli na troškovima, novi vlasnici nekretnina odlučuju se na kombiniranu gradnju. Dvije nekretnine postaju jedna nekretnina u građevinskopravnom smislu. Kao rezultat toga, potrebno je razviti samo prednje imanje. Stražnji posjed sada se može povezati s ovim.
Prijava
Ne mogu se pružiti obvezujuće informacije kao opće pravilo u vezi s prijavom za teret izgradnje udruge, budući da pojedinačne savezne države mogu imati različite zahtjeve. Sukladno tome, sljedeće informacije u nekim točkama služe samo kao vodič. Prije podnošenja zahtjeva poželjno je pribaviti točne podatke o nadležnom tijelu.
Odgovornost
Zahtjev za zajedničko opterećenje zgrade može se podnijeti putem nadležnog tijela za izgradnju ili općinskog nadzornog tijela za izgradnju.
Podnositelj zahtjeva
Svaki od uključenih vlasnika nekretnina može podnijeti zahtjev. Onaj tko podnese zahtjev obično će biti i primatelj računa za nastale naknade.
U svakom slučaju, vlasnik nekretnine čija je nekretnina “opterećena” mora svojim potpisom na posebnom obrascu označiti spremnost za gradnju. U tehničkom žargonu to se naziva "izvođač građevinskih radova". U nekim gradovima/državama, nakon što klijent podnese prijavu, građevinski izvođač se poziva na osobni termin kako bi dao potpis i mogao ga izravno ovjeriti. Ako građevinski poduzetnik živi dalje, potpis se može napraviti u građevinskoj upravi u blizini kuće i tamo ovjeriti. Alternativno, potpis može biti ovjeren i kod javnog bilježnika.
Dokumenti/dokumenti koje treba dostaviti
- Popunjena i potpisana prijavnica
- Izjava građevinskog opterećenja od izvođača radova s ovjerom potpisa
- Aktualni zemljišnoknjižni izvadak svih uključenih nekretnina (ne smije biti stariji od tri mjeseca)
- Katastarski izvaci svih uključenih nekretnina
- Situacijski nacrt u pet primjeraka s oznakama i dimenzijama površine nekretnine koja se opterećuje
- Ovisno o građevinskom tijelu, može biti potreban poseban obrazac za pretpostavku troškova za nastale naknade
- Ako se radi o poslovnom vlasništvu ili vlasništvu udruženja, moraju se dostaviti izvaci iz registra obrta ili udruženja
Proces uređivanja
Ukoliko su svi potrebni dokumenti i potpisi dostupni, građevinski nadzor će pokrenuti postupak tzv. građevinske dozvole. Vrijeme obrade može uvelike varirati ovisno o obimu posla i pojedinačnim slučajevima. U prosjeku se može očekivati vrijeme obrade između četiri i šest tjedana.
Ako se zahtjev odobri, izvršit će se upis u registar tereta zgrade i teret zgrade udruge postaje pravno obvezujući.
Troškovi
Ovisno o općini, administrativnim naporima, ekonomskoj vrijednosti ili drugoj koristi zgrade, troškovi se obično sastavljaju pojedinačno. Oni variraju između 60 eura i 500 eura. Povrat naknade pripada i ako se građevinski izvođač nakon podnesenog zahtjeva predomisli i ne potpiše prijavu opterećenja zgrade. Moguće je zatražiti pisane podatke o upisima u registar tereta zgrade. I ovdje se plaća naknada između 15 i 50 eura.
Savjet:
Rezultat postupka izdavanja građevinske dozvole bit će priopćen podnositelju zahtjeva u pisanom obliku, a najmanje o upisu u registar tereta zgrade bit će priopćen pisanom obliku nadležnom tijelu za gradnju. Ovo je već obvezujuće i teret zgrade udruge je zakonski obvezujući, tako da dodatni dokaz iz očevidnika tereta zgrade nije potreban.
Teret izgradnje udruge u slučaju nasljeđivanja ili prodaje
Ako dođe do promjene vlasništva nad nekretninom kroz prodaju ili nasljeđivanje za koje je ušla u obvezu imovinske udruge, to će ostati nepromijenjeno i nastaviti će postojati. Time se štiti vlasnik "dominantne" imovine. Time se želi spriječiti da susjed u najgorem slučaju ne bi morao rušiti svoju kuću ili njezine dijelove ako bi prestala obveza ako je izgrađena preko (bivše) granice posjeda.
Brisanje tereta izgradnje udruge
Ako je na jednoj ili više nekretnina registriran teret udruge, može se izbrisati pod određenim uvjetima. Sljedeći uvjeti moraju biti ispunjeni:
- Prvotno planirana gradnja se neće održati (razlog je otklonjen)
- Nema javnog interesa za održavanje tereta izgradnje udruga
- Mora se dati suglasnost nadležnog nadzornog tijela za izgradnju
Utjecaj na vrijednost nekretnine
Budući da su najmanje dva svojstva uključena u zajedničko opterećenje zgrade, to obično znači da jedan dio ima nedostatak, a drugi prednost. Prednost ima “dominantna” nekretnina kojoj pogoduje odvojenost granice nekretnine od susjedne nekretnine. Rezultat može biti povećanje vrijednosti nekretnine.
Nekretnina za koju je uknjižen teret građevine gubi pravo na jasno razgraničenje od susjedne nekretnine. To potencijalno može smanjiti vrijednost nekretnine.
Ovisno o pojedinačnom slučaju i razvoju, ne dolazi uvijek do smanjenja vrijednosti. Treba uzeti u obzir da jedinstveno opterećenje građevine nudi više fleksibilnosti u razvoju, što ne bi bilo moguće bez ovog građevinskog ugovora. Može li se i u kojoj mjeri kojoj nekretnini očekivati smanjenje ili povećanje vrijednosti utvrdit će se vještačenjem i pripadajućim nalazom.
