Ako želite sagraditi novu zgradu, treba vam komad zemlje. Veličina, položaj i na kraju kupoprodajna cijena odlučujući su kriteriji budućeg vlasnika pri odabiru nekretnine. Ali možete li se doista sigurno osloniti na njega? Što je s dubljim slojevima zemlje? Koju važnu ulogu igraju? Izvješće o tlu mora sa svojim informacijama pružiti dovoljnu sigurnost planiranja.
Što je izvješće o tlu?
Izvješće o podtlu je izvješće koje pruža informacije o prirodi tla s obzirom na njegovu prikladnost kao gradilište. Sadrži rezultate istraživanja i ispitivanja gradilišta. Također uključuje stručnu ocjenu tih rezultata od strane vještaka i proizašle posljedice za planiranje građevine. Sadrži, između ostalog, sljedeće podatke:
- nosivost tla
- Informacije o podzemnim vodama
- Opis geologije
- moguća ekološka opterećenja
- Procjedna sposobnost i otpornost tla na mraz
- Vrsta tla i klasa tla
- Specifikacije za brtvljenje zgrade
Izvješće o tlu pruža informacije o geološkim značajkama gradilišta pravodobno prije početka gradnje i na taj način daje graditelju sigurnost planiranja.
Problemi koje podzemne vode mogu uzrokovati
Podzemne vode u dubljim slojevima zemlje mogu uzrokovati probleme sa izgrađenim objektom. Stoga je važno istražiti njegovo ponašanje prije početka izgradnje. Najveći problem predstavlja takozvana tlačna voda koja vrši pritisak na brtve zgrade. To je osobito slučaj kada procjedna voda ne može dobro otjecati ili je razina podzemne vode općenito visoka. Ako se to zna prije početka gradnje, mogu se poduzeti odgovarajuće mjere. U podrumu je, na primjer, potrebna drenaža kako se zidovi ne bi vlažili. Ali ni kuće bez podruma nisu sigurne od vode u tlu i također zahtijevaju odgovarajuće mjere.
Otkrivanje otrovno kontaminiranih mjesta
Ako je buduće gradilište već korišteno kao komercijalni prostor, potrebno je temeljito ispitati tlo na kontaminirana mjesta. Vrlo je moguće da u tlu još ima otrovnih tvari. Vlasnik imanja odgovoran je za uklanjanje onečišćenja. Ako kao budući graditelj želite izbjeći visoke troškove zbrinjavanja, najbolje je razjasniti se prije kupnje. Ovdje izvješće o tlu može pružiti sigurnost. Međutim, ovo ispitivanje nije obvezno kao dio ispitivanja tla za izvješće o tlu. Potrebno je samo za posjede za koje se sumnja da su kontaminirana mjesta. To je slučaj ako su tvrtke radile s tvarima štetnim za okoliš na tim svojstvima. Ako želite biti sigurni, trebali biste naručiti ovu dodatnu uslugu. Pogotovo ako se na velikom imanju sadi kuhinjski vrt, kvaliteta tla mora biti čista kako ne bi ugrozila ljudsko zdravlje.
Dudovi, stari problem
Mnoge zrakoplovne bombe iz Drugog svjetskog rata leže u zemlji, neotkrivene. Čak i desetljećima kasnije, mnogi od njih još uvijek predstavljaju opasnost. Posebno su pogođene nekretnine u gradovima. U nekim općinama postoji čak i obveza istraživanja ako se imovina nalazi na označenim sumnjivim područjima. Troškove pregleda obično snosi vlasnik nekretnine. Ovi troškovi kao i vremenska odgoda do deaktiviranja neeksplodirane bombe moraju se uzeti u obzir u određenim područjima. Stoga ima smisla uzeti u obzir ovu mogućnost na vrijeme.
Je li ispitivanje tla obavezno?
Svaka struktura ima značajnu težinu koja se oslanja na tlo ispod i mora biti pouzdano oslonjena na nju. Da biste to učinili, morate znati je li odabrano podtlo dovoljno stabilno za planirani građevinski projekt. U protivnom postoji opasnost od oštećenja nove zgrade, a možda i susjednih zgrada. Geotehničko izvješće, službeni naziv za izvješće o podzemlju, stoga je važna osnova za planiranje i provedbu građevinskih projekata. Služi prvenstveno kao osnova za proračun statike i čvrstoće temelja. Stoga je od 2008. godine građevinskim propisima u Njemačkoj potrebno izvješće o podzemlju za sve neizgrađene nekretnine na kojima je građevinski projekt u tijeku. Ova se obveza ne odnosi na nekretnine koje su već izgrađene.
Napomena:
Nije dovoljno donositi zaključke iz ispitivanja tla na susjednom imanju. Čak i na malim udaljenostima moguća su ozbiljna odstupanja, zbog čega je potrebno posebno ispitivanje tla za svaki posjed.
Sve rizike koji proizlaze iz gradilišta snosi graditelj, odnosno vlasnik nekretnine. Svaki bi se graditelj trebao s tim na vrijeme pozabaviti i jasno regulirati provedbu i preuzimanje troškova. Stoga je preporučljivo da prodavatelj izradi izvješće o tlu kako bi se osiguralo da je zemljište moguće graditi prije nego što ga kupite. Kao prodavatelju također je preporučljivo imati pripremljeno izvješće o zgradi jer se to može lako uključiti u pregovore o cijeni.
Koje su prednosti izvješća o tlu?
Ako ispitivanje tla otkrije problematično gradilište, građevinski projekt ne mora nužno biti napušten. Iz identificiranih problema mogu se izvesti građevinske mjere koje će novoj zgradi dati dugoročnu, sigurnu osnovu. Ako su rezultati istrage poznati prije planiranja, to se može uskladiti na vrijeme. Svaka potrebna mjera povećava ukupne troškove izgradnje. Ovisno o opsegu, ti troškovi mogu biti toliko visoki da gradnja više nije moguća ili se više ne isplati iz financijskih razloga.
Ako je zgrada izgrađena bez poznavanja prirode tla i bez potrebnih zaštitnih mjera, to može rezultirati visokim naknadnim troškovima. Vlažni zidovi, primjerice, dovode do stvaranja plijesni, čije je uklanjanje zahtjevno i skupo, a o zdravstvenim posljedicama da i ne govorimo. Također može doći do ugiba ili pukotina. Izvješće o podzemlju koristan je instrument jednostavno za izbjegavanje ovih kasnijih nedostataka i neprocjenjivih naknadnih troškova za njihovo uklanjanje.
Kada biste trebali razmisliti o izvješću o tlu?
Ako kupujete "staru" kuću, trebateneizvješće o podzemlju. Izvješće o tlu potrebno je zabudućeg graditelja kuće kako bi se planiranje projekta izgradnje i troškovi mogli planirati u skladu s tim. Stoga ga treba izraditi tijekom kupnje nekretnine, a najkasnije pri planiranju gradnje. Ako se prije kupnje utvrdi stanje tla, možete biti sigurni da nećete potrošiti novac na neupotrebljivo zemljište. Nužne sigurnosne mjere također bi se mogle pokazati toliko skupim da traženje alternativne nekretnine ima više smisla.
Ugovor o izradi elaborata tla mora biti sadržan u ugovoru o gradnji i kupoprodaji, posebno za objekte s fiksnom cijenom. Arhitekti imaju dužnost obavijestiti vlasnike zgrada o potrebi izvješća o tlu.
Tko piše izvješće o tlu?
Geotehnički stručnjak ima stručnu osposobljenost za izradu elaborata temeljnog tla koji ukazuje na nabavu temeljnog tla. On mora biti ovlašten za izradu izvješća u skladu s DIN 4020 i DIN 1054. Stručnjaka možete pronaći putem Žutih stranica ili interneta. U pronalaženju procjenitelja u blizini mogu vam pomoći i razne udruge građevinara i Obrtnička komora.
Savjet:
Pitajte svog arhitekta za preporuku. On redovito radi na ispitivanju tla i sigurno vas može uputiti na stručnjake s kojima ima dobra iskustva.
Kako se priprema izvješće o tlu?
Da bi se moglo pripremiti izvješće o tlu, najprije se mora analizirati stanje podtla različitim tehničkim metodama. Za to su potrebni odgovarajući uzorci tla. Oni se uklanjaju s prikladnog mjesta s bušilicom. U pravilu se bušenje izvodi na budućim uglovima planirane građevine. Rupa ide oko tri metra dublje od planiranog temelja kuće. Različiti slojevi tla u uzorku daju uvid u nosivost i stanje vode u podtlu.
Savjet:
Prije bušenja potrebno je odrediti tlocrt zgrade i točnu lokaciju kako bi se ispitivanje tla moglo provesti na “pravom” mjestu.
Koliko košta izvješće o tlu?
Troškovi izvješća o podzemlju ovise o veličini planirane građevine i opsegu naručenog istraživanja. Za obiteljsku kuću prosječne veličine do oko 200 četvornih metara cijena osnovnog elaborata je između 500 i 1000 eura. Postoje i regionalne razlike u cijeni izvješća o tlu.
Ako stručnjak za tlo pruža dodatne usluge, cijena se povećava na 2.000 do 2.500 eura. Dodatne usluge uključuju npr. određivanje vodopropusnosti ili kemijsku analizu građevinske vode. Međutim, dodatni trošak za izvješće o tlu može biti dobro potrošen. Troškovi za otklanjanje nedostataka uzrokovanih lošim podzemnim tlom mogu biti znatno veći.
